扭轉供應“真空”狀態,預計明年5月供應將達到高峰
樞紐新城樓市將迎來“百花齊放”

來源:江門日報  發表時間:2019-10-24 06:59   

樞紐新城在售項目極少,其中碧桂園大成在清尾貨。

樞紐新城在售項目極少,其中碧桂園大成在清尾貨。

????當下,蓬江、江海樓市供應豐富,競爭加劇,而新會樓市相對特殊,珠西樞紐新城(下稱“樞紐新城”)供應處于“真空”狀態,不過,多個樓盤已開始預熱,真正的“戰爭”將于明年“五一”前后打響。

????文/圖

????江門日報記者 周春鋒

????A?供應量少,多個項目開始“熱身”

????9月數據顯示,新會預售1184套,是近一年來最高值,環比增長109.6%,然而,供應主要集中在銀洲湖片區以及鎮區,而作為新會市場的供應主力、熱點區域——樞紐新城,近幾個月供應極少,并且,接下來幾個月供應依然有限。

????記者于10月20日走訪樞紐新城發現,僅有個別項目在售,其中碧桂園大成在清尾貨,毛坯均價約13000元/平方米,但與此同時,多個項目已開始“熱身”:9月28日,豪宅項目海悅天鑄產品正式對外發布;10月19日,美的海棠公館與雅居樂美的雍逸庭城市品牌展廳開放;10月27日,博富名苑將開放外展點,同時啟動大型的笑臉征集活動。

????B?“一枝獨秀”,樞紐新城樓市受追捧

????記者梳理資料并走訪業內人士發現,近一年來,新會的庫存分別從4237套上升至“5字頭”,之后減至“4字頭”,目前是6079套,總體穩中有增,按過去一年月均成交691套計算,去化周期近9個月,而其他區(市)的去化周期均在10個月以上,由此可見,新會是五邑地區去化周期最短且供求最平衡的區(市)。與此同時,新會每月的預售呈現波浪起伏狀,甚至出現階段性調整,月度最高的有1629套,月度最低的僅96套,并且,今年6—8月連續3個月供應低迷,受此影響,每月的成交數據也呈現波浪起伏狀,月度最高的有1334套,月度最低的僅392套;單價方面,今年年初波動較大,尤其是1月,受去年第四季度持續3個月的供應爆發影響,成交單價下跌近1000元/平方米,為15個月內跌幅最大。之后直到5月,隨著庫存減少,單價達到今年以來最高,較1月上漲了1200多元/平方米。總體而言,價格較為堅挺,月度均價普遍在9500元/平方米左右,如果有的月份鎮區樓盤成交占比較多,單價則結構性地下調至8500元/平方米左右。

????新會樓市“一枝獨秀”,其中的樞紐新城樓市更是受到置業者追捧。江門樓市智庫成員、樓市分析師馮景全,以及美智地產研究部相關負責人等分析認為,第一,得益于新會實施城市“南進”戰略,以城市中心的高度進行規劃、建設,教育資源、生活配套逐步完善,聚集了多家知名房企,其開發的樓盤規模相對較大,品質相對較好;第二,珠西樞紐江門站作為全省第四大樞紐即將啟用,多條線路交匯,將大大增強新會的交通便利性;第三,作為制造業(智能裝備)重地,新會近年招商引資超預期,經濟發展強勁,增速較快,吸引眾多待置業人才;第四,新會鄉鎮人員購房需求較大,是新會樓市相對堅挺的有力支撐。

????“像我們上有老,下有小,肯定要重點考慮小孩的教育問題和老人的醫療問題,所以還是咬咬牙在樞紐新城買了套房。”三江人林先生的一番話,道出了部分鎮上居民到新會新城區買房的主要緣由。

????近兩年,樞紐新城成交多宗“熱門靚地”,吸引了多家“新面孔”進駐,土拍熱度、溢價率普遍高于蓬江、江海,在一定程度上證明了新會市場的發展潛力。

????C?競爭加劇?市場將迎來“百花齊放”

????樞紐新城的樓市,就像硬幣的兩面,一面是利好較多,另一面是競爭加劇,因為潛在的供應逐漸豐富——海悅天鑄規劃共262套;悅泰珠西金融中心規劃共887套;嘉華駿景灣譽峰規劃共962套;駿景灣領譽規劃共853套;博富名苑規劃共854套;美的海棠公館規劃共727套;中糧地產項目約1700套,再加上華僑城項目,至少有超6000套貨量。需要指出的是,悅泰珠西金融中心的住宅產品明年難以入市,因為按照拍地要求,項目酒店商業綜合體需建至70層封頂后,住宅和其他商業地上建筑方可辦理建設工程規劃許可。

????事實上,對于競爭加劇的局面,房企也有預感,這從10月9日的土拍可見一斑——10月9日,華僑城首進新會,以總價約6.8億元競得新會樞紐新城規劃厚德路北側、規劃梅江南路東側建設用地面積約42865平方米商住用地,折合樓面價約6321元/平方米,溢價率約2.3%,而此前,片區內兩次土拍的樓面地價都超出6894元/平方米的限價,繼而競配建。同時,本次土拍僅有3家房企參與,而此前的兩次拍地,分別吸引了8家、10家房企參與。

????“目前,部分房企在搶時間、搶節點,希望盡早出貨,以避開‘五一’前后的供應高峰期,爭取項目主動權。”博富名苑營銷執行總監李秀清進而講到,明年“五一”前后,預計多個新項目大概1000套房源可以達到預售條件,市場將迎來“百花齊放”的局面,由于各房企經營理念以及地價不同,營銷方式也將各展所長。

????業內人士伍先生則指出,明年“五一”前后的樞紐新城樓市,可謂“腹背受敵”,于內而言,多個項目“同臺唱戲”;于外而言,銀洲湖板塊有保利西海岸、方圓月島首府、大華項目等,由于價格的優勢也能“搶客”。

????“新會樓市長期來看值得期待,短期來看,潛在供應較多,且當前庫存已逐步提高,在前幾年行情有所透支、全市庫存高企、去化難度加大的背景下,新會樓市很難獨善其身。”馮景全說。

????“各項目之間的競爭將由傳統的營銷角力逐漸轉為多元化競爭,地段、規模、規劃、設計、園林、戶型等,均成為左右客戶置業的選擇因素。”業內人士李先生表示,多個項目入市,能更好地聚集片區人氣,進而促進成交。同時,樞紐新城地價整體較高,2017年新會地價前3名均在該區域,且該區域的4個新盤都由本土企業開發,按照其操盤作風,預計售價難有大幅調整,房價平穩或是主基調。

(責任編輯:吳惠英 )
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